لو اشتريت شقة واكتشفت أن البائع باعها لأكثر من شخص؟ هتتصرف ازاى
متابعه/غادة إبراهيم
من أكثر المشكلات العقارية التي يتعرض لها المشترين في مصر أن يقوم شخص بشراء شقة ودفع ثمنها ثم يفاجأ بعد ذلك بأن البائع سبق له بيع نفس الشقة لشخص آخر أو قام ببيعها لأكثر من مشترٍي في أوقات مختلفة. هذا الموقف يُعرف قانوناً باسم “تزاحم المشترين”، ويُعد من أخطر المنازعات العقارية التي قد تؤدي إلى فقدان المشتري للشقة أو الدخول في نزاعات قضائية طويلة الامد.
أولاً: ما المقصود بتزاحم المشترين؟
يقصد بتزاحم المشترين أن يقوم مالك العقار بإبرام أكثر من عقد بيع على ذات الوحدة العقارية لصالح أكثر من شخص، بحيث يتمسك كل مشترٍي بحقه في ملكية العقار استناداً إلى عقده.
▫️ وهنا يثور السؤال الأهم:
من الذي يملك الشقة قانوناً
▫️الإجابة تعتمد على موقف التسجيل بالشهر العقاري.
ثانياً: من له الأولوية في تملك الشقة؟
طبقاً للقانون المدني المصري وأحكام محكمة النقض المستقرة، فإن ملكية العقارات لا تنتقل بمجرد توقيع عقد البيع، وإنما تنتقل بالتسجيل في الشهر العقاري.
وبالتالي:
إذا سجل أحد المشترين عقده في الشهر العقاري قبل الآخرين، فإنه يكتسب الملكية قانوناً حتى ولو كان عقده أحدث تاريخاً من عقد المشتري الآخر.
أما إذا لم يقم أي من المشترين بالتسجيل، فإن النزاع ينتقل إلى البحث في عناصر أخرى مثل الحيازة ووضع اليد وحسن النية وسلامة المستندات.
ثالثاً: ما أهمية الحيازة ووضع اليد؟
في حالة عدم تسجيل أي من العقود، فإن المشتري الذي يضع يده فعلياً على الشقة ويستعملها استعمال المالك تكون له أفضلية عملية وقانونية في كثير من المنازعات.
فالحيازة تعتبر قرينة مهمة أمام القضاء، خاصة إذا كانت هادئة ومستقرة وظاهرة ومستمرة.
لكن يجب التنبيه إلى أن الحيازة وحدها لا تنقل الملكية، وإنما تعزز المركز القانوني للحائز لحين الفصل في النزاع.
رابعاً: هل بيع الشقة لأكثر من شخص يُعد جريمة نصب؟
يعتقد كثير من الناس أن مجرد بيع العقار لأكثر من مشترٍي يُعد جريمة نصب، إلا أن الأمر ليس بهذه البساطة.
▫️فقد استقرت أحكام محكمة النقض على أن مجرد بيع العقار مرتين أو أكثر لا يشكل جريمة نصب في حد ذاته إذا كان البيع الأول غير مسجل، لأن الملكية في هذه الحالة تظل قانوناً في ذمة البائع.
ولكن قد تقوم جريمة النصب إذا اقترن البيع بوسائل احتيالية مثل:
استعمال عقود أو مستندات مزورة.
اصطناع وقائع كاذبة لإيهام المشتري بملكية العقار.
انتحال صفات غير صحيحة.
تقديم مستندات مزورة أو بيانات غير حقيقية للحصول على أموال المشتري.
وفي هذه الحالات يمكن تحريك الدعوى الجنائية ضد البائع.
خامساً: ماذا تفعل إذا اكتشفت أن الشقة تم بيعها لأكثر من شخص؟
إذا فوجئت بوجود مشترٍي آخر للشقة، يجب التحرك سريعاً وعدم الانتظار، وذلك من خلال:
استخراج شهادة تصرفات عقارية لمعرفة الوضع القانوني للعقار والتأكد مما إذا كان هناك عقد مسجل من عدمه.
التحقق من موقف الطرف الآخر وما إذا كان قد سجل عقده أو اتخذ إجراءات التسجيل.
تحرير محضر إثبات حالة لإثبات الواقعة والمستندات المتعلقة بها.
الاحتفاظ بكافة المستندات الدالة على سداد الثمن أو استلام الوحدة.
المبادرة باتخاذ الإجراءات القضائية اللازمة قبل ضياع أي حقوق.
سادساً: ما هي الدعاوى القانونية التي يمكن رفعها؟
إذا ترتب على تصرف البائع فقدانك للشقة أو استحالة نقل ملكيتها إليك، فيمكن اللجوء إلى القضاء من خلال:
دعوى فسخ عقد البيع.
▫️وتهدف إلى إنهاء العقد بسبب إخلال البائع بالتزاماته.
دعوى استرداد الثمن.
▫️للمطالبة بكامل المبالغ التي تم سدادها.
دعوى التعويض.
▫️للمطالبة بالتعويض عن كافة الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمشتري نتيجة هذا التصرف.
دعاوى الحيازة.
▫️إذا كنت واضع اليد على العقار وحاول الغير التعرض لك أو طردك منه.
سابعاً: كيف تتجنب الوقوع في هذه المشكلة مستقبلاً
عدم الاكتفاء بعقد البيع الابتدائي.
مراجعة مستندات الملكية بدقة.
استخراج شهادة تصرفات عقارية قبل الشراء.
التأكد من خلو العقار من أي نزاعات أو تصرفات سابقة.
اتخاذ إجراءات التسجيل أو الشهر فور إتمام البيع.
الاستعانة بمحامٍ متخصص قبل إتمام أي عملية شراء عقاري.
الخلاصة
إذا اشتريت شقة ثم اكتشفت أن البائع باعها لأكثر من شخص، فلا تفترض أن حقك قد ضاع. الموقف القانوني يختلف من حالة لأخرى وفقاً لتاريخ العقود، وإجراءات التسجيل، ووضع اليد، والمستندات المتاحة. لذلك فإن سرعة التحرك القانوني قد تكون العامل الحاسم في الحفاظ على حقوقك واسترداد أموالك أو تثبيت حقك في العقار.
